– Exonération pour la seule résidence principale
La vente de votre résidence principale et de ses annexes (cave, garage, place de stationnement…) bénéficie d’une exonération sur la plus-value. Cette règle s’applique également en cas de séparation ou de divorce, à condition qu’un des ex-conjoints ait occupé le logement jusqu’à sa mise en vente.
Une exception méconnue : la vente des autres biens (résidence secondaire, investissement locatif…) est exonérée d’imposition sous réserve que vous n’ayez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins 4 ans et que vous réinvestissiez le produit de la vente dans une résidence principale dans les 2 ans.
– Calcul de la plus-value imposable
La plus-value imposable est la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente, tels que mentionnés sur les actes notariés.
Pour réduire la plus-value et donc l’imposition, vous avez la possibilité :
• de diminuer le prix de vente en déduisant les frais de notaire et les frais de diagnostics immobiliers (sur justificatifs) ;
• d’augmenter le prix d’achat en ajoutant les frais de notaire et le montant des travaux éligibles (travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, frais de voirie ou de raccordement…).
Les travaux ayant bénéficié d’un crédit d’impôt sont exclus.
Vous avez le choix entre produire des justificatifs (penser à les conserver) et opter pour un forfait de 15%.
– Niveau d’imposition
• Si la plus-value est inférieure à 5000 €, celle-ci est exonérée.
• Au-delà, elle est soumise à l’Impôt sur le Revenu (19 %) et aux Prélèvements Sociaux (17,2%).
• En cas de plus-value supérieure à 50 000 €, une taxe entre 2 et 6 % s’applique.
Les taux d’imposition sont dégressifs en fonction de la durée de détention du bien, avec une exonération totale après 22 ans pour l’Impôt sur le Revenu et après 30 ans pour les Prélèvements Sociaux. Cependant, aucune exonération n’est accordée sur la taxe pour plus-values élevées, même après 30 ans.
– Quelle stratégie adopter ?
Compte tenu de la dégressivité très progressive des taux d’imposition (1 à 2 % de fiscalité en moins par année de détention), est-il préférable d’ attendre pour vendre son bien immobilier ? Ou le vendre dès aujourd’hui pour réinvestir dans des placements financiers (assurance-vie en euros par exemple) ? La question se pose !
Un expert patrimonial vous aidera à faire le point et vous proposera les solutions les mieux adaptées à vos objectifs.
